Die üblichen Pools und ihre Schwächen

Die üblichen Pools sind als Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) konstruiert und haben schon allein deswegen ein Problem: Flucht aus dem Pool.

In jedem Haus, auch wenn es vollvermietet ist, gibt es Wohnungen, die - aus unterschiedlichen Gründen - eher als andere von Vermietungsschwierigkeiten oder Leerstand betroffen sein würden.

Es gibt Pools, die den Eigentümern den Beitritt freistellen. Man kann sich leicht vorstellen, dass fast nur diejenigen beitreten, die höhere Vermietungsrisiken befürchten. Solch ein Pool wird hin und wieder Verluste verteilen müssen. Das ärgert natürlich diejenigen Poolmitglieder, deren Wohnungen trotz früherer Befürchtungen keinen Leerstand aufweisen. Also versuchen sie, dem Pool zu entkommen (Flucht aus dem Pool). Auf der anderen Seite ärgern sich auch diejenigen Eigentümer, die unerwartet Leerstand hinnehmen müssen, aber dem Pool nicht beigetreten sind, als es noch möglich war. Sagen Sie selbst: wie hilfreich ist solch ein Pool?

Ein besserer Pool umfasst deshalb alle Eigentümer eines Hauses. Nur dann ist ein Ausfall von geringer Wirkung für alle. (Man kann den Pool durchaus so gestalten, dass die Eigentümer der Wohnungen mit geringem Risiko nicht von vorneherein benachteiligt sind.) Aber auch, wenn beim Erstverkauf der Wohnungen alle Käufer dem Pool beitreten müssen und alle Käufer die Verpflichtung übernehmen, die Poolmitgliedschaft an spätere Käufer weiterzugeben, liegt hier die Achillesferse der GbR. Die Verpflichtung zur Weitergabe ist eine schuldrechtliche Verpflichtung, wenn sie nicht erfüllt wird, wird sie nicht erfüllt. Der spätere Verkauf der Wohnung ist trotzdem wirksam. Manchmal wird die Weitergabe der Mitgliedschaft schlicht vergessen, manchmal unterbleibt sie absichtlich, um zu Lasten der anderen einen Vorteil zu erlangen.

Und je mehr Wohnungen mit geringerem Risiko dem Pool verloren gehen, desto höher sind die Risiken der verbliebenen Eigentümer.

Nicht nur die Frage des Rechteüberganges bei Kauf, Schenkung, Erbschaft gefährden den Pool, sondern bereits etwaige Nachlässigkeiten beim Beitritt. Die Beitritte erfolgen nach und nach, parallel zu den jeweiligen Wohnungsverkäufen. Eine Beitrittserklärung muss abgegeben werden, sie bedarf der Annahme. Wer darf die Annahme erklären, wurde sie auch erklärt, ging diese Erklärung dem Eintrittswilligen zu? Fragen Sie einen Rechtsanwalt: wer gegen einen GbR-Pool vorgehen möchte, findet auch Angriffsflächen.

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